[삐딱하게 보는 경제] #누구나 아는 뻔한(?) 부동산 이야기 - 호구생각(4)

 

호구의 생각 디자인 / 다음에는 바꿔야지~

 

# 부동산에 대한 이야기를 바라보는 관점에 대해서 주로 이야기를 하니 금세 바닥이 났다. 부동산 실무를 보는 사람이라면 할 이야기가 많을 수 있을 것이다. 동네에 있는 매물에 대한 이야기부터 세금이나 정책이야기, 고객과의 면담이나 일화 등 그리고 개발계획이나 전망 또 물건에 따라 다양성을 가지게 된다. 토지, 건물, 오피스텔, 빌라, 연립주택, 아파트, 전원주택, 전세, 월세, 분양권, 경매 등 다양한 이야기 꾸러미들이 있을 테지만 소비자의 입장에서는 제외되는 것들이 너무 나 많다. 

지금까지 나의 관점은 현재의 시각이 아니라 앞으로의 수요층에 맞추어져 있다. 그 앞으로의 시간에는 나 또한 포함되어 있을 것이고, 어떻게 변할지는 감히 장담할 수는 없지만 지금의 생각이 크게 달라지진 않을 것이다. 지금의 관점에서 변화에 대응하면 되는 것이기 때문이다. 어차피 유동성이 꽉 막힌 부동산이 유동성이 좋아질 것은 아니기 때문이다.

미래의 가치가 있다 해도 수요층의 가치관과 다르면 금도 돌이 되어버리듯이 인구의 감소와 함께 사회현상을 보면서 판단을 해야 한다. 기존의 가치관과 동일하다면 그대로 가치는 유지하겠지만 변화될 시스템은 대체할 만한 요소가 많이 있어서 장담할 수 없다. 

● 호구생각  #7. 부동산 정책의 속성은 매직(Magic)이다

부동산 정책을 보게 되면 꼭 마술을 보는 것 같다. 항상 트릭이 숨겨져 있고 정책의 결과로 이득을 보는 것은 늘 기득권층이라는 것이 중요하다.

그렇다면 그들이 과연 정책을 발표하고 난 후의 결과를 몰라서 그랬을까? 바보처럼 멍청해서 이런저런 정책을 쏟아내다 보니 집값이 뛰었더라. '송구스럽다'라고 말을 많이 하지만 그들은 책임을 질 이유가 없다. 소기의 목적을 달성했으니까. 다만 집값 상승에 대한 허탈감이나 피해 등을 감당하는 것은 우리들의 몫이다. 

부동산을 잡겠다고 그렇게 규제를 하는데 오히려 가격이 튀어 오르는 매직을 항상 경험해왔다. 도대체 왜 이런 현상이 일어날까? 우선 분석된 기사 자료들을 대강 모아보았다. 

1) 부동산의 역설 

http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/953603.html

수도권 집중 개발할수록 집값 오르는 ‘부동산의 역설’

전체 국토 면적의 11.8%에 불과한 수도권에 인구의 절반이 살고, 국토 면적의  0.6%인 서울에 18.8%의 인구가 살다보니 수도권의 주택은 언제나 부족하고, 가격도 높고, 가격 상승 폭도 크다. 

즉, 주택의 부족에 시달린다는 소린데 집이 부족하기보다 수도권으로 계속 전국의 인구와 가구가 몰리기 때문이라고 분석한다. 위 내용에 따르면 대학 정책을 재설계해서 서울에 있는 대학을 지방으로 옮기거나 지방에 좋은 대학을 키워야 한다고 이야기한다. 

2) 희소성

http://www.segyebiz.com/newsView/20200812510212

[현장메모]“규제의 역설”…규제할수록 집값 오르는 이유는?

미국 정부의 금주법을 예를 들었다. 술을 제조하거나 유통행위가 금지가 되자 술을 마시는 사람이 사라지는 것이 아니라 오히려 아무나 즐길 수 없는 희소성에 의해 가격이 폭발적으로 상승했고 가짜 술에 불법 유통까지 형성했다는 내용으로 작금의 부동산 역시 그런 희소성에 의해 규제할수록 집값이 오른다는 것이다.

명품도 마찬가지로 아무나 쉽게 가질 수 없는 고가의 제품이란 희소성으로 브랜드의 가치를 높여준다고 하는 설명인데 이는 트렌드에 따라 달리 선택될 수도 있는 문제이기는 하다. 하지만 희소성에 대한 예로는 적절하다 할 수 있다.

3) 세금의 전가

세금이나 규제가 발생하면 소유자뿐만 아니라 세입자에게도 영향을 미친다는 것이다. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 여러 종류의 부동산 관련 세금이 발생하는데 이로 인하여 세금을 세입자에게 전가하는 현상으로 집값 상승을 부추긴다는 것이다. 

4) 기타 

공급량이 감소, 즉 수급와 공급의 문제가 발생하는 이유, 통화량이 증가하여 인플레이션 때문에 통화가치가 하락하다 보니 상대적으로 가격이 상승했다는 이유, 그리고 정책의 신뢰도가 없기 때문에 조급한 마음이 생겨서 어떻게든 주택을 사려고 하는 심리가 작용하는 등 여러 가지가 있다.

다 일리가 있는 말이고 기본에 충실한 분석이다. 어차피 이 업계에 몸을 담거나 일해왔던 전문가 등을 통해서 분석해 놓은 자료를 기사화 한 걸 테니까 말이다.

다만 이 호구가 다르게 생각하는 점은 결국 '마법의 트릭'이다. 그 마법의 트릭, 그 숨겨진 의도가 무엇일까?

이번 정부는 24번의 규제 대책을 내놓았다. 그 결과 집값이 폭등하였고 아래의 포스팅 내용에서 '정권별 서울 아파트 시세 변화(25평 아파트 기준)'의 이미지를 다시 참조해보자. 53%나 올랐다.

storymagic.tistory.com/8?category=835966

[삐딱하게 보는 경제] # 누구나 아는 뻔한(?) 부동산 이야기 - 붕괴는 시작했다(2)

여기서 질문을 던지고 싶다. 정부가 무능해서 집값이 올랐다고 투덜대고 있는가? 정말로 무능력하다고 생각하고 싶은가?이다. 아주 무심한 눈으로 상황을 바라보면 정답은 아니더라도 트릭 같은 것이 보일 것이다. 20번이 넘는 부동산 규제정책에서 새로운 아이디어의 정책이 있었는가?

100%를 만족시킬 정책은 세상 어디에도 없다. 목적이 누구에게 혜택이 돌아가는지, 어떤 효과가 있는지가 중요하다. 사회주의 국가가 아닌 이상에 부동산은 자본주의 시장경제를 기초로 한다.

따라서 시장경제에 맡겨야 하는 것이지만 늘 자본주의는 자본의 집중 또는 독점이라는 문제가 발생하고 양극화의 문제점을 안고 있다. 이를 중재할 수 있는 것은 국가밖에 없다.

다만 지나친 개입은 부작용을 낳게 마련이기에 밸런스를 유지하며 효과를 발휘할 수 있는 정책이 필요하지만 결코 쉬운 이야기가 아니다. 즉, 포기할 건 포기하고 정책이 보호하고자 하는 이들에게 초점을 맞추어야 하는데 그 결과물이 오히려 보호대상을 망가뜨리고 있다면 하지 말아야 하는 것이 정상이다.

부동산 정책의 실패라는 것은 정책의 의도와 상관없이 발생하는 것이다. 시장이 대응하는 작용의 결과물로 판단하게 되는 것이다.

즉, 기존의 규제로 인하여 가격을 상승을 부추겼던 정책을 써봐야 결과는 정해져있다는 것이고 경험해왔다. 결과적으로 서민의 주거안정과 관계없는 정책을 스무 번이나 넘게 했다는 것은 반대로 해석해보자면 어떤 결과가 나올 것인지 알고 정책을 남발한다는 것이다. 일을 하는 척하는 것이고 그 가격 상승의 수혜를 그들이 직접 받겠다는 의미다. 열심히 고민하고 정책을 내놓았는데 어쩌란 말인가?라는 말로 대체할 수 있겠지만 이 매직의 트릭은 결과는 어쨌든 급등하는 부동산을 가진 그들에게 선물을 준 것이고, 월급 모아 100년이 넘는 부동산 가격을 만들어 내는 것이다.

그리고 너무나 속성을 잘 안다. 한 번 올라간 부동산 가격은 내려가지 않거나 내려가더라도 금방 그 가격으로 복구한다는 사실을. 이는 희소성, 공급의 감소, 세금의 전가, 수도권의 공급 부족, 수도권으로의 인구집중으로 탈바꿈하게 된다.

즉 이 호구는 이러한 불균형, 양극화 현상이 부동산 붕괴라고 보는 것이다. 가격이 파괴는 분명 생기는 지역도 있겠지만 그 반대로 더 오르는 곳이 생겨난다는 것이다. 

또한 호구가 바라보는 붕괴는 갈수록 벌어지는 양극화 및 거래가 없는 부동산시장이다. 미래의 수요층과 미래의 산업이나 시스템의 변화, 부동산을 바라보는 시각의 변화 등을 통해서 앞서 이야기했다.

가격이 붕괴되기 어려운 이유는 상승한 부동산을 소유하는 계층을 생각해보면 답이 나온다. 굳이 상승 가격 밑으로 팔 필요도 없고, 일반인이 생각하는 그런 부를 가진 사람이 아닌 경우가 허다하다. 대출을 최대한 끌어모아 장만한 평범한 고연봉의 월급쟁이는 자칫 정책의 희생양이 될 가능성이 많다. 어차피 보유세는 올라도 그들의 입장에선 큰돈이 아니다. 20억이 넘는 부동산을 가진 소유자가 기껏 세금이 100만 원 올랐다고 징징댈까?(이 호구는 미쳐버리겠지만)

그리고 부동산을 1개만 소유했을까? 안 팔면 되는 것이고 오른 세금을 그대로 세입자에게 전가시키면 되는 것이다. 쓸데없는 걱정을 해야 할까? 

부동산 가격의 폭락은 오히려 와서는 안 된다. 경제나 사회는 한 개인의 문제가 아니라 나라 전체의 시스템이 어떻게든 연결되어있다. 부동산의 폭락은 부동산 시장에만 영향을 주는 것이 아니라 도미노로 사회의 전체 경제에 영향을 주게 된다.

그러므로 부동산의 가격 붕괴는 오히려 위험하다. 그렇다고 오지도 않은 미래를 확신하는 것도 어리석은 일이다. 만일에 하나 우려한 가격의 폭락이 이어진다면? 대응책은 있을까? 어차피 폭락하는 부동산에서는 거래가 생기질 않는다.

주식시장에서 하한가를 맞은 주식은 속칭 개잡주인 경우라면 다음날도 하한가 맞을 가능성이 100%에 가까워진다. 따라서 하한가에 팔고 손을 털려고 해도 사가는 사람이 없기 때문에 거래 자체가 안되며 그 다음날 또 하한가를 맞게 된다. 하한가가 되지 않는다면 손을 털 수가 있다. 누군가는 산다는 것이므로 하한가로 직행하지 않기 때문이다. 

즉 부동산 시장의 가격파괴도 비슷하다. 더 떨어지겠지 하는 심리와 더 떨어지기 전에 팔아야지 하는 심리가 충돌한다. 이때 그들만의 리그를 가진, 부를 넉넉하게 소유한 부동산 소유자들은 굳이 팔 이유도 없다. 가격이 떨어진 만큼 세금도 적어질 것이고 이 부동산을 팔아서 수익을 보겠다는 마음보다는 임대수익이 편할 테니까. 거래가 없어도 상관없다. 오히려 박살난 부동산 시장에서 때에 맞춰 '줍줍(?)'을 하면 된다. 즉 양극화가 더 심해지고, 집중이 심해진다. 이때는 정부에서도 정책의 규제를 완화시킬 수밖에 없는 상황이 벌어지게 된다.

그런데 대출받아 열심히 이자 내면서 겨우 한 채 마련했던 집이 가격 폭락은 고사하고 거래가 안된다고 하면 어떻겠는가?  호구가 가장 우려하는 것이 거래 없는 부동산 시장이라고 했다. 인구의 구조나 변화를 봐야 하고 미래의 수요층에 대한 분석을 해야 하는 이유가 여기에 있다. 그래서 이 호구는 굳이 유동성이 막혀있는 부동산 시장에서는 빌라에 사는 것으로 만족하는 것이다(대출도 없다~).

어차피 집은 시간이 지날수록 낙후된다. 20년 넘는 아파트가 재건축을 하려면 사업승인을 받아야 하겠지만 15억 20억 하는 아파트를 재건축하여 분양한다고 보면 고민이 될 것이다. 수익분기점에 문제가 생겼다고 판단하면 손을 대지 않는데 손을 댔다가 수익성에 문제가 생기는 순간 상당한 손실을 보게 된다. 그래서 자금력이 부족한 건설사나 시행사는 한 방에 훅 가는 이유가 여기에 있다. 

그렇다고 '아파트는 애물단지다'라는 이야기를 하고 싶은 것이 아니다. 판단을 함에 있어 현재의 시각으로만 보지 말고 미래의 인구변화, 수요층의 변화, 산업 및 경제 시스템의 변화를 보며 판단해서 경제적인 자유를 부동산에 옭아매지 말라는 것이다. 어찌 되었든 부동산은 부동산의 가치가 존재한다. 이미 올해에도 부동산 가격은 상승할 것으로 전망하는 이들이 많다. 이 호구도 여기에는 동조하게 된다. 대선도 있을 것이고 그에 대한 부동산 공약은 반드시 나온다고 봐야 한다.

덧붙여서 부동산 집값을 잡을 수는 없다고 단언한다. 사람의 가치가 다 다른데 부동산도 마찬가지로 가치가 동일할 수가 없다. 오히려 잡을 수 있다면 자유주의, 자본주의 시장이 아니란 소리다. 애초에 부동산을 국가가 소유하여 관리하는 경우에나 가능한 소리기 때문이다(故 박원순 시장이 부동산 공유제 하자는 소리가 이 이야기 일 것이다). 즉 이 개념은 자유시장 경제에서는 나올 수 없는 제도이다.

지나간 이야기지만 이 호구는 한 때 경매도 공부를 했었다. 이유는 단순한 부동산 공부(?)가 아니라 월급 모아서 사기 힘든 이 서울에서의 집 장만을 위해서였다. 가장 큰 장점은 전문가도 실수요자에겐 얼마든지 박살이 날 수 있고 어찌 보면 공평하기도 하다. 부동산을 보는 눈도 생기고, 등기부등본을 볼 수 있는 능력도 길러진다. 그밖에 유치권이니 일조권이니 별걸 다 알게 된다. 직장에서 끝남과 동시에 강의가 있는 곳을 찾아다니고 저녁은 강의장에서 간단한 김밥으로 때우며 10시가 넘도록 이어지는 열공에 빠지기도 했다.

결론(?)은 그냥 월급쟁이는 뭘 해도 하기 힘들다란 느낌이다. 경매를 갈 시간이 없잖는가? 한창 직장에 묶여서 생활하는 샐러리맨에게는 경매를 갈 시간도 허락되지 않는다. 또한 정말 좋은 물건은 이미 내 손에 들어오지 않는다. 경매에 넘어가기 전에 어떻게든 좋은 물건은 처리가 되고, 또 그 단계를 벗어나면 A급은 이미 찜해둔 분들이 경매가 올라오기 전에 처리하는 경우가 허다하다. 그럼에도 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 장점은 있다. 단, 경매에 낙찰될 경우에 한해서다. (직접 가서 할 수 없는 월급쟁이들을 위해서 위탁하는 경우도 있다.)

그러고 보니 이 호구도 내 집 마련하겠다고 열심히 뛰어다닌 것 같다. 아마도 과거부터 관심 있게 행동해왔던 것으로 인해 이 글을 쓸 수 있었던 것이겠지만 경제의 흐름이나 사회의 현상을 파 보는 것 또한 재미가 있다. 

경제 이야기를 하다가 가장 먼저 부동산 시장에 대한 이야기를 진행했다. 누구나 아는 이야기지만 바라보는 관점은 독특하지 않았을까? 사실 돈이 되는 부동산 이런 주제는 나에게 끌리지 않는다. 예전에는 많이 끌렸지만 너무 현실에서 멀어진 집값이 이유도 되겠지만 늘 이야기해왔던 미래의 수요층이나 산업구조의 변화 등은 나의 사고방식도 변화시킨 것이다. 그래서 집착하기보다 인식을 바꾸기로 한 것이고 자율주행차가 나온다면 그리고 꾸준한 수입을 창출할 수 있다면 굳이 부동산을 소유하지 않고 호텔이나 고급스러운 모텔에서 자면서 생활은 차 안에서 하고 여행도 가며 일도 할 수 있는 생활을 즐기려고 할 것이다. 내가 컨트롤할 수 있는 유동성 시장에서 경제적인 활동을 하는 게 더 좋다. 왜 수억을 묶여 두려고 하는가? 몇 년 뒤에 그것이 수억을 벌어줘도 팔지 않으면 어차피 쓰지도 못하는 돈이다. 

부동산뿐만 아니라 주식이나 코인 등 경제적 활동에 대해서 누구의 생각이 옳다 그르다 이런 소모전은 싫다. 알게 된 것을 가지고 어떻게 얼마나 합리적으로 판단해서 선택할 수 있는가가 더 중요하다.

이 호구의 생각이 옳다 라기 보다는 이런 관점으로 보는 것도 합리적 선택을 할 때 도움이 되지 않을까? 하는 생각에서 이야기하는 것이다. 보통 돈이 되는 부동산을 찾는다고 생각하는데 내 보기엔 돈이 덜 들고 돈이 더 되는 부동산을 찾고 싶은 것이다. 그래서 더 어려운 거다. 애초에 이런 생각만 탈피해도 삶이 편해질 수 있다. 

위의 기사에서 보면 대학정책을 이야기했는데 입학 인구가 줄어드는데 대학교가 얼마나 많이 사라질지 전혀 생각을 안 하는 것 같다. 지금도 중국인 유학생이 없으면 운영이 안 되는 학교도 많다. 이런 학교는 솔직히 사라져야 한다고 생각하는 1인이다. 더 이야기하게 되면 정치적, 외교적 관점부터 또 이야기가 길어지므로 생략한다. 사실상 이런 정치적이고, 외교적이거나 국제관계를 이해하게 되면 판단하는데 더 도움이 되긴 하지만 정치나 종교 이야기는 잘못 꺼내면 어수선해질 뿐이므로 일부러 언급은 하지 않는다. 

이야깃거리가 바닥이 났으니 다음에는 좀 화제를 돌려야 할 듯싶다. 어차피 경제분야의 카테고리로 묶었기 때문에 하나의 현상을 이야기해도 모두 연관이 되어있다는 관점으로 해석하고 바라보는 습관을 가져야 한다. 정말 쉽지가 않다. 이 호구도 계속 그렇게 보려고 노력하지만 안될 때가 더 많다. 그래서 강조하는 것 같다.