[삐딱하게 보는 경제] #누구나 아는 뻔한(?) 부동산 이야기 - 호구생각(1)

 

 

# 내가 바라보는 부동산의 관점은 단순히 가격이 오르고 내리는 것을 보려고 하지 않는다. 시장은 규제와 상승의 숨바꼭질이 늘 있어왔고 문정부가 들어서면서 미친 듯이 상승했을 뿐이다. 규제가 많아질수록 희한하게도 집값은 상승하는데 생각해보자. 누가 좋을까? 정치를 하는 인간들이 서민 어쩌고 하는 것은 구라에 지나지 않는다. 서민은 잘 살면 안 되는 것이다. 계속 표를 얻으려면 서민은 못살야 하고 정치인은 히어로가 되겠다고 하며 표를 구걸하고 당선되면 외면하는 이유가 이런 것에 기인한다고 감히 나는 생각한다. 

다시 본론으로 들어와서 붕괴는 시작했다고 하는 이유는 비정상적이고 인위적이며 시장경제를 무시하고 있어서이다. 부동산이 붕괴된다는 것이 꼭 가격의 폭락을 의미하는가? 가격이 비상식적으로 높은 것도 붕괴가 맞는 것이다. 부동산의 가격에 직접적인 영향을 주는 것은 국가의 정책이다. 그것이 개발이든 규제든 상관없이 발표가 되는 순간 시장은 술렁이게 된다. 위에서 이야기했듯 규제정책이 나올 때마다 집값 상승을 부추긴다. 그런데도 집값을 잡는 명분을 가지고 왜 계속 규제를 할까? 정부가 무능력하다는 말은 개풀 뜯어먹는 소리다. 그들은 절대 무능력하지 않다. 국민을 위해 일하지 않기 때문에 무능력해 보일 뿐이다. 

 

● 호구생각 #1. 거품은 거품처럼 사라진다

예전부터 늘 부동산 거품 이야기는 많이 나왔다. 글쎄 과연 부동산 거품이 의미가 있을까? 이 부동산 거품이 깨지는 것은 한순간이다. 실거래가 완성되면 그 거품은 곧 사라지고 그 가격이 실물가가 된다. 옆집에서 비싸게 내놨는데 실제 거래가 되었다면 내가 팔 때 난 그냥 기존의 시세대로 팔아야지? 할 것인가? 급매물이 아닌 이상에는 '땡큐!' 하면서 그 비싼 가격이 바로 실거래 가격이 되는 것이다. 비록 거래가 되지 않더라도 말이다. 여기에 더해 가격이 떨어지는 것을 방지하는 담합도 형성되며 스스로 희소성을 만들어가기도 한다. 거품이 거품처럼 사라지는 매직이 발생한다.

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=003&aid=0010297050

"공급대책 예고도 소용없네"…서울 아파트 매매, 석 달째 증가

계속 상승한다는 기사만 주야장천 나온다. 월급 모아 118년에서 119년으로 늘어나는 소리다. 한번 올라간 시세는 내려오기가 쉽지 않고 내렸다 해도 이보 전진을 위한 일보 후퇴에 지나지 않는 경우가 대부분이다. 그런데 모든 부동산이 그럴까?

지방에선 분양가 밑으로 떨어지는 것도 수두룩하다. 즉 인구가 서울로 자꾸 모이기 때문에 비싸지는 것은 당연하다. 비록 거품처럼 부풀어올라도 어느새 실거래가 형성되면서 거품이 사라지는 매직을 너무나 많이 보았다. 즉 부동산 거품은 경고를 위한 말장난에 지나지 않는다. 

● 호구생각 #2. 팔아야 돈이 된다

부동산으로 돈을 번다는 것은 집값이 상승해서 버는 것이 아니다. 상승한 후에 매도를 하고 통장에 돈이 꽂혀야 버는 것이다. 금싸라기 땅을 가지고 있는데 그린벨트로 묶여서 거래조차 되지 않는다면 무슨 소용이 있을까? 하지만 해제가 되는 순간 고삐 풀린 망아지처럼 위로 껑충 뛸 수가 있다. 매도 타이밍을 잘 잡아야 성공하는 것이다.

팔아야 돈이 되는 뻔한 이야기는 알면서도 희한하게 집값이 오르는 순간 돈을 벌었다고 생각한다. 돈을 버는 게 아니라 나라에 내는 세금이 오른 것이다. 보험료가 올라가는 것이다. 왜 팔지 못할까? 여러 가지 이유가 존재할 것이다. 오르는 부동산을 팔기가 싫거나 다른 곳으로 갈 생각이 없거나 하는... 즉 팔지 않는 이상에는 돈을 번 것이 아니다. 따라서 부동산으로 재테크를 한다는 것은 계속 이사를 다녀야 한다는 것인데 이 마저도 계속 규제가 되어 쉽지 않아 졌다. 

또한 매도를 하더라도 그 지역을 벗어나야 수익이 된다. 어차피 주변의 시세가 같이 오르고 큰 차이가 나질 않는다. 따라서 매도하고 그 지역에 다른 집을 매수하게 되면 세금으로 때려 박는 금액만 커진다. 평형을 낮춘다든가, 브랜드의 가치로 인해서 가격차이가 많이 난다면 문제는 없겠지만 사람의 심리가 기존의 가치를 포기하려 하지 않으려는 성질이 있어서 그대로 주저앉는 경우도 많다. 결국은 그냥 집 값이 오른 것에 만족하는 것에 그칠 경우가 많다. 

● 호구생각 #3. 지금의 젊은이가 5년 후 10년 후 미래의 수요자다

현재 서울의 집값은 어마 무시하다. 평균 분양가도 25평 기준으로 7억이 넘어간다. 분양이 완료되면 시세의 평균치가 되는 11억 이상의 아파트로 돌변한다. 

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=008&aid=0004529353

서울 지난달 분양가 3.3㎡당 2826.7만원… 전달比 4%↑

1년 365일 전국 각지에서 부동산 거래가 일어날 것이다. 분양을 받거나 매도, 매수를 하거나 전세, 월세의 거래가 이루어질 것이다. 몇 년 후, 10년 후를 생각해보면 그때의 수요자가 누가 될 것인가?

바로 지금의 20대~30대가 주를 이룰 것이다. 그런데 이미 상승해버린 집값을 고려하면 얼마나 많은 수요층이 형성될 수 있을까? 수요자가 될 연령층이 활약할 5~10년 후의 산업이 어떻게 변할까도 살펴보아야 한다. IMF를 겪으며 국내 기업은 투자의 성향이 많이 위축되었고 고용시장은 경직되었다. 산업이 발전하고 시스템화가 되어 효율적으로 일을 하게 되니 10명이 하던 일을 2~3명이 하게 되고, 앞으로는 기계가 대체하게 된다. 나중에 다른 주제로 포스팅하겠지만 4차 산업혁명은 이미 진행되는 중이다. 5~10년이면 산업의 전반적인 변화가 있다고 봐야 한다.

골드만삭스라는 회사가 IT기업으로 탈바꿈하면서 600명에 달하던 주식 매매 트레이더를 해고하고 2명 정도로 유지한다는 내용의 기사가 2017년에 나왔다. 자동거래 소프트웨어가 이들을 실업자로 내몰았는데 과연 남의 나라 불구경할 만한 일일까? 즉 노동시장의 변화도 예측하기 힘들 정도로 치열하게 될 것이 당연하다. 

과연 미래의 수요자가 평균 11억이 넘는 아파트를 감당할 수 있는 이들이 얼마나 될까? 사업이 잘 되어 부를 축적하지 않는 한 부모의 도움이 없다면 불가능하지 않을까? 이미 월급쟁이로는 감당할 수 있는 현실은 아니다.