[삐딱하게 보는 경제] #누구나 아는 뻔한(?) 부동산 이야기 - 호구생각(2)

 

호구의 생각 Cover 디자인

 

# 중개업소나 부동산 관련해서 타인과 이야기를 나누다 보면 대부분 포인트는 당시의 부동산 정책과 그에 따른 영향이나 세금 관련 내용, 그리고 가장 중요한 것은 앞으로 오를 것이냐 아니냐에 대한 이야기가 대부분이다. 예를 들어보자. 고객의 나의 매장에 왔다. 여러 제품을 만지작 거리다가 다른 매장의 상품과 비교해서 물어본다. 어떻게 대답할 것인가? 자기 매장의 상품이 타 매장보다 떨어진다고 이야기하는 사람이 있는가? 아마 없을 것이다. 주택이라고 다를까? 

중개업소는 문의를 하는 고객을 위해서 일하는 것이 아니다. 나의 물건을 매수하는 고객이므로 최선을 다해서 거래를 성사시키려는 것이지 고객이 생각하는 가치를 실현시켜주진 않는다. 어차피 고객이 마음에 들면 매수하는 것이고 그렇지 않으면 다른 중개업소를 가던 다른 지역을 살피거나 더 좋은 매물이 나올 때까지 기다리거나... 아마도 대부분 오를 것이라고 이야기를 할 것이다. 그래야 팔 수 있고 떨어진다 해도 서울의 매물은 복구능력이 뛰어난 것을 경험했기 때문이다. 또한 떨어지는 이유는 선택이 잘못된 것이 아니라 외부의 요인에 의해서 변화가 일어나기 때문이다.

즉 부동산의 가치 실현은 오로지 매수하고자 하는 본인의 몫이고 선택의 결과에 대한 책임도 가져가야 하는 것이다. 좋은 결과를 가져오기 위해서는 평소에도 부동산이나 경제에 대한 관심을 가지고 정보와 지식을 내 것으로 만들어야 한다. 노력해도 호구를 탈출하는 것이 쉽지가 않다. 더 중요한 것은 단순하게 부동산이란 것에만 초점을 두고 시각을 맞추지 않았으면 한다.

● 호구생각 #4. 입체적인 시각을 가져야 한다

부동산 호구였던 난 워낙에 부동산에 대해 깡통이라 부동산 관련 기사만 미친 듯이 읽었다고 했다. '기사 = 진실' 이 공식이 정말 맞을까? 당시에는 똥인지 된장인지 생각을 해본 적이 없다. 기본적으로 부동산 입지조건이 가격을 결정하고 좋은 입지조건은 가격의 상승에 불을 붙인다. 가치 있는 부동산이 상승하는 것은 불변의 진리다. 

다만 태어나고 오래 된 곳에서 벗어나 서울에서 오래 계속 살면서 주식이니 코인이니 별것 다 겪어 보니 시각이 자연적으로 입체적으로 바뀌긴 했다. 주식을 처음 접할 때 흔하게 듣는 말이 있다. '브라질에 비가 내리면 스타벅스 주식을 사라'는 제목의 책을 읽어보지 않았어도 제목은 들어보게 된다. 브라질, 날씨, 스타벅스와 무슨 관계가 있을까? 전 세계의 커피 생산량의 30% 이상을 차지하는 데 가뭄이 해소가 되니 생산량이 늘어나 스타벅스의 이윤이 늘어나게 된다는 연관성을 말하는 것이다. 

이렇게 사고를 확장하여 생각해볼 때 내가 용인에 관심을 두고 집을 매수하려고 하던 시기는 주식으로 따지면 대세 상승장이다. 즉 어떤 개잡주를 사더라도 이익이 나는 시장이란 소리다. 그래도 다행히 똥값이었던 단독주택과 아파트와 맞바꿨으니 결과는 성공인셈이다. 만약 지하철 역이 생긴다는 발표가 없었다면 어림 반푼 어치도 없는 상황이었겠지만 이를 달리 바꿔 말하면 부동산은 그 나름대로 하는 것이 없고 주변에 의해 가격이 결정된다는 것이다. 

따라서 지금의 주택시장의 상승은 위에서 말한 입지조건은 그냥 기본 바탕으로 깔고 간다. 어느 동네를 가도 버스, 지하철, 병원, 마트 등 인프라가 대부분 구성되어 있다. 즉 가치 상승의 조건이 다양하게 숨겨져 있다는 것이다. 어디에서 분양을 하던 서울의 주택은 상승할 준비는 되어있는데 자연적인 상승을 규제 등 부동산의 정책에 의해 시장의 질서가 무너지고 통제불능의 상태로 몰아갔다.

과연 기득권 층이 이런 효과를 몰랐을까? 의문을 가져보라. 개인적인 생각으로는 의도된 것이다. 미친 듯이 정책을 내놓으면서 가격의 부채질 효과가 생겨 이득을 본 층은 기득권층이다. 서울에 내 집 마련하고자 하는 서민의 희망을 박살 나는 순간이다. 그래야 다음 선거에 당신들을 위한 정책을 내놓겠다 하며 현혹할 수 있기 때문이다. 

입체적으로 보라는 것은 정책의 내용도 있겠지만 정책을 내놓는 방향성, 집권당의 성향도 영향을 미치므로 삐딱한 눈으로도 한번 살펴보아야 한다.

다시 한번 말하지만 정부가 무능력한 것이 아니다. 그렇게 보일 뿐이고 그래야만 다음 선거에 히어로를 만들어서 표몰이 할 수 있다. 정치인은 권력의 유지가 목표라는 것을 기억해야 한다.

따라서 미래의 수요자에 대한 이야기를 했던 것도 입체적 시각을 가지라는 의미다. 즉 내 집이 15억이 넘어가는데 미래에 10년이나 지난 후에 낙후된 아파트를 사러 오는 수요층이 누구일까를 고민해보라는 의미다. 

다시 한번 말하지만 내가 말한 붕괴는 가격이 무너지는 것을 의미하는 것은 아니다. 가격은 무너질 수도 있지만 오히려 더 가격이 상승하여 더 이상 거래가 되지 않을지도 모르는 일이다. 

● 호구생각 #5. 인구에 대한 분석은 꼭 필요하다 

삐딱하고 회의적인 시각에서 이야기했던 미래의 수요층에 대해 이야기했는데 왜 그 수요층이 힘들까? 산업의 변화, 고용시장의 변화, 화폐가치의 변화 등 여러 가지 변화가 있을 수 있겠지만 무엇보다 인구의 변화가 그 중심에 있다. 많이 듣고 한 귀로 흘리는 키워드가 있다. 바로 '저출산 고령화'다. 어마어마한 예산을 쏟아붓고도 실효성이 없는 정책으로 세금만 날아갔다. 과연 그 세금이 제대로 집행이 되었을까? 가장 믿을 수 없는 부서가 여성가족부인데... 개인적으로 사라져야 할 부서라고 생각한다. 

원래 인구에 대한 관심은 그리 크지 않았었다. 마케팅에 대한 자료를 보다가 앞으로는 개인적인 취향, 1인 가구의 증가에 따른 영향력이 상당한 작용을 할 것이라 생각했고 이미 기업들은 맞춤형식으로 제품을 생산하여 마트에 진열해놓고 있다. 최전방은 편의점이라고 할 수 있겠지만 대형마트에 가도 한 끼, 혹은 세끼라도 구분해서 혼자서 조리해 먹을 수 있게 구성되어 있는 제품을 볼 수 있다. 이를 바꿔서 해석하면 '가족의 해체'와 관련이 있다는 것이다. 이혼, 비혼, 사별 등에 따른 가족의 분열로 전체적인 인구는 감소하지만 1인 가구 구성의 증가는 국가 전체의 근본적인 위기를 가져올 수 있다는 사실에 주목해야 한다. 

고용불안과 소득의 불안정에 커다란 가계부담이 되는 양육부담은 늦은 결혼 또는 비혼으로 이어진다. 곧 의료기술의 발달은 노령화되는 인구를 더욱 수명을 길게 가져가는 한편, 저출산(초 저출산)으로 인해 미래에 발생할 문제를 고려하면 그냥 넘길 수 있는 문제는 아니다. 이렇게 인구에 대해 관심을 가지기 시작할 때쯤 발견한 키워드가 '인구절벽'이었다. 

미국의 미래학자 해리 덴트(Harry Dent) -'2019 부의 대절벽'의 저자-는 "앞으로 아이를 낳지 않는 국가는 미래가 없을 것, 도시화가 급속히 진행될수록 사람들이 직장, 육아비용 부담으로 아이를 덜 갖는 경향이 있기 때문에 서울과 같은 대도시에선 출산율이 점점 떨어질 수밖에 없다."라고 이미 2015년에 경고한 바가 있다.

www.mk.co.kr/news/special-edition/view/2015/10/1003619/

[세지포] 해리 덴트 “한국, 3년 뒤 인구절벽…경제불황 가능성↑”

그 보다도 이미 2006년 옥스퍼드 인구문제연구소가 '세계에서 가장 먼저 소멸될 국가'로 대한민국을 찍었다는 게 섬뜩하다. 지금도 여전히 그러한 내용의 글이 전해져 오고 2020년에 연합뉴스에서는 인구감소가 시작되었다고 보도를 한 바가 있다. - 여기에 이 호구도 일조를 하고 있어서 많이 뜨끔하다 -

굳이 여기서 경제활동인구의 감소니 국방력의 약화, 국가 경쟁력의 약화 등은 논외로 한다. 다시 인구구조로 돌아와서 저출산과 노령화는 복지의 비용을 점점 늘려간다는 소리다. 좀 더 자세하게 연결고리를 만들자면 '저출산 - 경제활동인구의 감소 - 세수의 부족 -노령화 - 복지비용 지출 증가'로 간략하게 표현할 수 있다. 

즉, 미래의 수요층인 그들에게는 수입의 대부분이 세금으로 빠져나갈  가능성이 높다. 월급 모아 118년이 200년으로 가는 길이 아닐까? 특히 이 정부에 들어와서 집값도 올려놨지만 포퓰리즘 정책으로 어마어마한 세금을 쏟아붓기를 하고 있다. 현황판까지 만들어가며 일자리 창출을 하겠다더니 세금만 잡아먹는 공무원만 늘려놨고, 기업의 성장을 가로막는 정책은 일자리 창출을 막아버리는 희한한 구조의 정책을 폈다. 이를 확대하면 공무원이 아닌 사람들은 공무원 집단에게 그냥 골수까지 세금에 쪽쪽 빨린다는 소리다.

이래도 이들이 국민을 위해 일한다고 생각하는가? 그리스 꼴이 나는 판에 롤모델이 베네수엘라라고 했던가? 그러면서 막대한 세금은 엄한 대로 줄줄 샌다.

www.dailian.co.kr/news/view/928263/?sc=Naver

[단독] 文정권, 베네수엘라 마두로정권 위기에 무상원조 5배 늘렸다

부동산과 아무런 연결고리가 없어 보이지만 실상 시야에 보이지 않은 전갈과 같은 것이다. 간접적인 영향이 결국엔 발목을 잡아서 늪으로 빠뜨리는 것이다. 쓸데없는 세금낭비로 인해 국고가 바닥나게 되면 결국 누구의 손을 빌려야 할까? 왜 미친 듯이 규제를 하면서 집값을 잡는 명분으로 세금을 부과하고 규제하는지 이해가 가는가? 

건강보험료는 매년 상승했다. 종부세 상한 비율 상승, 법인세율 상승, 종합소득세 상승, 지방세 상승, 기타 소득세 상승 이것만 있을까? 고용문제가 해결이 되지 않으니 또 들고 나온 카드가 청년 구직활동 지원금이다. 계속 국고를 털어서 날려먹고 있다. 게다가 이런 지원금은 독으로 돌아오는 경우가 많다는 게 현실이다. 이런 와중에 국회의원의 연봉은 어떻게 되었는가? 고액 연봉인데 또 인상되었다. - 정치인은 국민을 위해 일하지 않는다는 것이 실감 나는가?

국고는 낭비되고 비정상적인 구조에서 살아가야 할 미래의 수요층이 과연 집값을 감당할 수 있을까? 중요한 것은 장년층도 마찬가지다. 장년층은 퇴직의 준비를 해야 하지만 퇴직했다고 편하게 은퇴할 수 있는 형편이 아니다. 죽을 때까지 돈을 벌어야 할지도 모른다. 즉 빈약한 인구구조가 이 위험을 감수해야 하는데 미래의 부동산 시장이 과연 핑크빛일까?

다시 한번 이야기 하지만 부동산의 가격 붕괴를 이야기하는 것이 아니다. 시장이 붕괴되는 것이 꼭 가격이 무너지는 것을 의미하진 않기 때문이다. 거래가 잘 되질 않는 것 자체가 붕괴일 수도 있다는 것이다. (집값이 상승했으니 고스란히 세금은 내야 하고, 퇴직한 후에 돈벌이가 없다고 하면 대출을 받지 않았다면 모를까 이자와 생활비의 부담이 되는 경우 문제가 생길 수 있다.)